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Aktuelles von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg bezweifelt wissenschaftlichen Standard des vom Rat beschlossenen Mietspiegels

Bonner Mietspiegel nicht "qualifiziert" – Zum Teil werden reine "Phantasiemieten" ausgewiesen


DeMietspiegel Bonn 2016r vom Rat der Stadt Bonn im Sommer beschlossene "qualifizierte Mietspiegel" ist unserer nach Auffassung mit schwerwiegenden Fehlern behaftet. Ein von uns beauftragter Gutachter kommt zu dem Schluss, dass der Bonner Mietspiegel nicht den gesetzlich geforderten "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" (§ 558d Abs. 1 BGB) entspricht. In einem Brief an Oberbürgermeister Ashok Sridharan und die Vorsitzenden der Ratsfraktionen fordert unser Vorsitzender Prof. Dr. Hans Rudolf Sangenstedt eine erneute Diskussion, um eine sachgerechte Lösung zu erarbeiten. Es ist zwingend erforderlich, den vom Rat beschlossenen Mietspiegel umgehend aufzuheben. Gleichzeitig bedauert Prof. Sangenstedt, dass die fachlich zuständigen Mitarbeiter der Stadtverwaltung nicht bereit gewesen seien, das Thema bereits im Sommer erneut aufzugreifen. Schon Ende Juli haben wir auf Berechnungen verwiesen, die auf der Basis des beschlossenen Mietspiegels zu völlig unplausiblen Ergebnissen geführt haben.

Nach der Weigerung der Stadtverwaltung, die entstandenen Irritationen zu erörtern und nach Fehlerquellen zu suchen, haben wir Prof. Dr. Walter Krämer von der TU Dortmund als Gutachter eingeschaltet. Er gilt u. a. auch auf dem Gebiet der Mietspiegel seit über 25 Jahren als bundesweit renommierter Sachverständiger. Aufgrund seiner Gutachten wurden mehrere Mietspiegel gerichtlich gekippt, so in München und Berlin. Auch in Frankfurt, Freiburg und Kiel war Krämer gutachterlich tätig. In einem umfassenden Gutachten, das dem Oberbürgermeister und den Fraktionsvorsitzenden zugeleitet wurde, kommt Prof. Krämer zu folgenden Kernergebnissen:

- der Mietspiegel ist nur unzulänglich dokumentiert und die Datengrundlage möglicherweise nicht
  repräsentativ;

- die bereinigten Nettokaltmieten wurden nicht immer korrekt ermittelt;
- sachgerechte Mietpreisspannen fehlen völlig;
- insbesondere die statistische Regressionsanalyse zur Schätzung der mittleren Mieten pro
  Merkmalskombination ist voller handwerklicher Fehler und weist für viele
  Merkmalskombinationen eine systematisch falsche mittlere Miete aus ("Phantasiemieten").

Zusammenfassend kommen wir zum Schluss, dass dem jetzigen Mietspiegel aufgrund seiner Fehler jegliche Grundlage entzogen worden ist und halten es für zwingend erforderlich, diesen Mietspiegel umgehend aufzuheben.
 

Unser Verein ist natürlich auch weiterhin bereit, an der Erstellung eines neuen gültigen, auch vor Gerichten bestandskräftigen Mietspiegels mitzuwirken. Jeder Mietspiegel dient der Markttransparenz und dem Rechtsfrieden zwischen Vermietern und Mietern. Auf die "Qualifikation" des aktuellen Mietspiegels sollte sich jedoch niemand verlassen. Auf der Grundlage  dieses Mietspiegels kann insbesondere prozessual nicht vermutet werden (§ 558d Abs. 3 BGB), dass die dort angegebenen Mieten ortsüblich sind. Ein Gericht dürfte in einem konkreten Streitfall zwischen Vermieter und Mieter dem jetzigen Mietspiegel die Eigenschaft "qualifiziert" mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit absprechen.

Prof. Krämers Gutachten ging eine erste Einschätzung eines Stuttgarter Statistik-Experten voraus, der bereits zu einer negativen Prognose kam. Inzwischen liegt nach unseren Erkenntnissen sogar ein weiteres Gutachten eines renommierten Institutes vor, das ein Bonner Unternehmen der Immobilienwirtschaft in Auftrag gegeben hat. Es kommt zum selben eindeutigen Ergebnis. Danach sei insbesondere auch die erhobene Datengrundlage nicht tragfähig.

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